老旧住房在进行旧改，再过20年遍地的高层住房该如何处理？
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当下阶段房子属于价值高昂的不动产，普通老百姓都热衷于把大部分资金投入到房子上，虽然我国的普通住宅产权为70年，但实际指的是房子下面的土地使用年限，而非房子的归属期限，房子本身还是属于个人的私有财富。而最新规定表示，土地70年权属到期后，可以自动续期，即使要缴纳续期费用也不会太多。这看似完美且简单的住房权属制度之外，其实还隐藏着一个很现实的问题值得人们去思考：那就是房子的实际使用寿命达不到70年怎么办？
从1998年在全国全面范围内启动住房制度改革起，已经历经了20多年时间，这个阶段房地产市场直冲到了高速繁荣阶段，当然，这主要归功于城市化的推进，大量的人口往城市转移所催生出来的巨大购房需求，20年前住房市场化还在摸索发展阶段，当时建设的商品房多为多层住宅，及5-10层左右的房子，面积大、无电梯、没物业，这也是当时时代背景和人们生活状态所决定的。
10年前到现在，房地产市场发展状态达到了鼎盛时期，这个阶段下房地产企业前赴后继的成立诞生，接着就是融资拿地，全国遍地都在破土动工起高楼，大到一二线城市，小到县城、乡镇，都在建设以30层左右为标准的高层住宅楼。为什么非要建设30多层的高楼呢？普遍的结论为以下几点：1.土地资源稀缺，地价太高，为了尽可能地满足市场需求，只能在有限的土地上盖起更多数量的房子；2.开发商的逐利性，为了最大程度的压缩成本提高利润空间，最好的办法就是放弃以前的扩散式建房，统一采取垂直性建房（简单理解就是不在地上铺开建房，而是往天上建）。
到2019年，正好20年过去了，距离房改最早一批建设的多层住宅大多都已经破旧不堪，功能上更是不符合当今人们的居住需求，但是也不能再继续拆迁盖新了，因为前面的棚改举措已经严重刺激到了房价上涨，破坏了市场健康的价格体系，再者现在的住房资源已经趋于饱和，根据中国人民银行调查报告显示，我国96%的城镇居民至少拥有一套住房。因此，再建就是资源浪费，容易促使发生泡沫风险。
截止到此，房地产市场第一阶段的大拆大建已经告一段落，针对于老旧住房的问题再提新举措，及目前正在进行时的旧改。主要方式就是通过重新维修、加装电梯、设施设备的维护等策略来完善老旧小区的功能性，延长老旧住房的使用寿命，稳定当前楼市的健康环境。这不正让很多人开始担忧再过20年遍地的高层住房该如何处理？
专业人士认为，按照目前的建筑用材和施工工艺来估算，民用住宅的建筑寿命在40-50年左右，30年后现有的各种设施设备就会老旧破损，比如日常使用的电梯就是其一，到时候这些设备需要投入巨大的维修和更换的成本费用，有人说还有住房维修基金可以使用，但其实很多小区的维修基金可能都不足以支撑到30年后就用完了，比如现在很多高层住宅小区就在到处修修补补，各种漏水、渗水、保温层脱落、地面破损等问题频发，这些都需要钱来维护。
有一种结论：有人说当商品房小区维修基金用完后，差不多也快要拆迁了。这种想法是不是有些太过于天真，把过去的历史直接套搬到未来，要知道房地产是阶段性的，过去之所以能够大拆大建，那是因为拆的都是一些老旧破败的低密度小区，开发商可以把原有的4/5层楼拆掉，在原有的土地上建盖起30多层的住宅楼，这其中有多么巨大的利润想必无需多言。
如今抬头望去遍地都是建成的高层住宅，一栋楼就是几十上百户，这么高的楼、这么多的住户，开发商拆得动吗？得赔偿多少拆迁款，重新再盖30多层的楼肯定赔钱，盖60层有可能保本，盖100层才能赚钱，所以未来还指望拆迁根本行不通。就拿目前的旧改来看，国家都不愿意再搞拆迁工程，并且这里面涉及到利益矛盾太多，赔偿少了拆迁户不愿意，赔多了国家都拿不出那么多钱，还导致社会中养成了一种靠着房子躺着赚钱的风气。更何况20年后全国各级城市的老旧高层住宅数量会越来越多，怎么拆、谁来拆、钱谁出，这些都是不好解决的难题。
因此，业内人士认为，可以参考日本的住房维修制度，那就是保证长期维修的资金来源。日本有一项法定的制度：买了公寓楼的房子，就要缴纳维修基金。
维修基金的缴纳，是每一位拥有房产权的人必须承担的义务，而且这一项义务是依据“平等均分”的原则实施的。维修基金怎么缴纳呢？
首先，在购买新房时，户主必须需要缴纳一笔维修基金，然后，每一个月再缴纳1000元到2000元人民币不等的物业修缮管理费。必须说明的是，开发商也必须缴纳一笔维修基金，而且这一笔维修基金，必须超过所有业主缴纳的维修基金的总和。
一楼也要承担修理费用与中国不同的是，日本住在一栋楼里的所有业主，缴纳的维修费是完全平摊的。在我们中国，住在一楼的业主，是不愿意承担电梯的修理费用。同样，住在1楼的业主，也不愿意承担屋顶的防漏工程的修理费用。但是在日本，这种中国式的思维是行不通的。日本人认为，住在一个大楼里的所有业主，大家就是一个大家庭。整栋楼不是某个人的，而是大家共有的，正因为日本人有这一种集体主义思想，或者从众思维，使得日本楼盘管理过程中，很少会产生业主之间的矛盾。
在日本，维修基金不是由政府（房管所）管理的，而是由业主委员会和物业管理公司共同管理，同时把钱放在银行，在需要使用时，由物业管理公司提出预算，业主委员会审核批准支付，政府无权，也不能介入此类民间事务。
从一栋公寓楼建成之后，这些物业管理委员会就会和业主委员会共同商定出一个长达50年的公寓楼维修计划表，都清楚地写明具体的施工年份和施工时间，并印成册子，业主们人手一份。到维修节点时，由物业管理公司提前通知业主委员会开会审核，批准预算，并书面通知所有业主。
日本无论是公寓楼还是办公楼，建造了许多年，为什么没有给人一种破旧的感觉？原因就是因为有一整套很好的维修保养管理制度，而这一种制度的建立，首先要有开发商、业主和物业管理公司三者之间的信赖和相互依存协作的基础，其次要是物业管理公司的一种对业主与大楼高度负责的态度。
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