浅析外墙外保温5年质保期和25年使用年限依据和潜在关系

        近十余年我国大力推行建筑物的节能技术应用，节能标准从二步发展节能发展到今天的四步节能（75%），甚至到低能耗被动房的推广，其中主要应用措施就是外墙外保温技术体系，尤其以薄抹灰外墙外保温系统为技术主流。薄抹灰外墙外保温系统是置于建筑外墙外侧，与基层墙体采用粘贴方式固定的保温系统。系统由泡沫塑料聚苯板(模塑聚苯板、挤塑聚苯板、硬泡聚氨酯板、岩棉板等)、胶粘剂、厚度为3mm～6mm的抹面胶浆、玻璃纤维网布及饰面材料等组成，系统还包括必要时采用的锚栓、护角、托架等配件以及防火构造措施。

        在提高和推广节能应用的同时，技术的应用也日趋成熟，但是难免因压低造价、压缩工期或不利环境条件下施工等因素，导致施工质量控制和材料质量控制不严格等多种不利情况，越来越多的外保温工程质量问题相继出现，受此影响的外墙外保温系统会出现不同程度的缺陷或破损，进而影响整体使用功能和热工性能，甚至产生系统性安全隐患。已建住宅的外墙外保温系统的破损也并非个案，不乏出现漏水现象，甚至松动、脱落等安全事故。项目竣工仅一两年就出现开裂和脱落现象，在全国更是举不胜举，砸坏车辆和人身伤亡事故时有发生，百姓群体上访事件时有发生，而且应用外墙外保温技术的早期项目至今已有近20年时间，逼近25年设计使用年限，未来若干年外保温事故有急剧增加的可能，将会对人身财产安全和社会稳定带来极大的负面影响。

        德国从上世纪50年代开始使用外保温，统计数据充足，可以说25年的说法，是理论结合实践的产物。但是话说回来，德国有很多建筑的外保温使用了超过50年也没出现需要翻修的情况，但是为什么德国人确定使用年限为25年呢？笔者认为是一种谨慎的体现。顺便说一句，美国学习德国外保温技术，美标里也是25年。依据有了，对工程质量有什么实际意义呢？笔者认为，25年的使用年限是外墙外保温满足热工性能、使用功能、安全性等方面的时间底限。通过咨询权威专家，25年的使用年限并不代表外墙外保温25年之后就全部损坏了，根据国际工程案例外墙外保温25年后进入高关注时期，并且需要整体提升改造，具体后续如何处理，国内相关的政策文件没有提及，还处在空白期。

通过以上方面的叙述，我们基本了解了外墙外保温质保期5年和使用年限25年的内容和意义，但对产生的质量问题和造成的社会影响有什么内在联系呢？我们可以深入探讨一下：5年内出现质量问题可以追溯到施工单位，但5年以后出现质量问题由谁负责呢，答案肯定是物业公司，对裂纹、渗水这类小问题物业公司可以处理，但是如果发生大面积渗漏，影响居民生活，外墙脱落形成质量事故和安全事故了，有谁负责呢？

        施工单位认为，已经过了5年质保期，不是我们负责。

        建设单位认为，已经交给物业公司了，我们不负责。

物业公司认为，这是质量问题，物业公司无法承担，甚至有财产损失和人员伤亡，经济问题只能选用大型维修基金，其他方面不能负责。

        业主认为，我们买房子，还得把维修买了，这显然不合理，我们不负责，而且还得找政府有关部门解决质量。

        通过上述可以看到，质保期5年不能完全解决外墙外保温的质量和售后等问题，25年的使用年限没有和法律关联，在今天看来，没有起到对工程质量把控的实际作用。根据大量的数据调研，出现脱落、大面积漏水、普遍开裂、大面积粉化都是和质量不合格直接相关的，和使用不当关系不大，外檐工程尤其是高层建筑极少会有人为破坏。5年质保期和25年使用年限截然分开，这显然是不合理的，25年的使用年限应该立法加以推行，才能对工程质量起到真正的指导作用。

        《外墙外保温工程技术规程》JGJ 144规定中有一条款，“在正常使用和正常维护条件下”如何来进行定义，应该是没有人为破坏，对细微缺陷及时检查和修复；而不是说维修不及时发生脱落等重大问题归为不正常使用和维护造成的，显然也不合理。通过实地调研发现，将近20年还完好无损的外墙外保温项目都是合格的材料和规范的施工的结果，发生严重质量问题的，都是材料不合格施工不到位的结果，身边的建筑比比皆是。

        因此，5年的质保期是维修主体的转移，25年使用年限应该是质保期的延续，不应与立法脱离，但以上年限都不能成为工程质量缺陷的掩饰，应该积极推进5年之后25年之内都要由开发企业来承担质量风险。这样，一味追求利润最大化，最低价中标，越便宜越好现象将有明显好转。