上海立法推进城市更新
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8月25日下午，《上海市城市更新条例》（以下简称《条例》）经市人大常委会第三十四次会议表决通过，《条例》共八章六十四条，将于9月1日正式施行。这是继2015年上海市人民政府发布的《上海市城市更新实施办法》和2017年市规划资源局发布的《上海市城市更新规划土地实施细则》后，上海“城市更新”首次上升到地方人大立法层面。这部法规聚焦城市更新，对上海加快转变城市发展方式、统筹城市规划建设管理、推动城市空间结构优化和品质提升，皆有重大现实意义。
通观《条例》，城市更新不止于浅层次的建筑更新迭代，更包含着全人群多元需求，兼顾居住条件改善、历史风貌保护、城市功能提升、产业转型升级等复合性功能，和上海这座“人民城市”的综合实力息息相关。
条例共八章六十四条，总结固化了本市“留改拆”城市有机更新、土地高质量利用、历史风貌保护、旧区改造、产业转型升级等成功经验，确定了规划引领、统筹推进、区域更新、民生优先、共建共享的城市更新模式，对旧住房更新收尾、产业用地利用效率等难点问题提出破解路径，对市民关心的旧住房拆除重建、成套改造、加装电梯、公共停车场和公共充电桩建设等作出专门规定，并设专章对浦东城市更新作出特别规定。
上海为何需要制定这个条例？
城市更新是城市发展由“增量”进入到“存量”阶段的必然产物。上海作为高度城镇化的超大型城市，城市建设发展模式已经进入到从外延扩张转向内涵提升、从大规模的增量建设转向存量更新为主的新阶段。
近年来，市政府出台了有关“留改拆”有机更新、土地高质量利用、风貌保护、旧区改造、促进产业转型升级等一系列政策文件，在实践中也积累了一定的有益经验。此次立法，从地方性法规层面进行制度创新，破解实践难题，为有效推进城市更新工作，建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市，提供法治保障。
“城市更新”具体包括哪些方面？
条例所称城市更新，是指在本市建成区内开展持续改善城市空间形态和功能的活动，具体包括:
◆加强基础设施和公共设施建设，提高超大城市服务水平；
◆优化区域功能布局，塑造城市空间新格局；
◆提升整体居住品质，改善城市人居环境；
◆加强历史文化保护，塑造城市特色风貌；
◆市人民政府认定的其他城市更新活动。
城市更新过程中，确需征收房屋提升城市功能的，应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则，广泛征求被征收人的意愿，科学论证征收补偿方案。
作出房屋征收决定的区人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。
对于建筑结构差、年久失修、功能不全、存在安全隐患且无修缮价值的公有旧住房，需要采用拆除重建方式进行更新的，拆除重建方案应当充分征求公房承租人意见，并报房屋管理部门同意。公房产权单位应当与公房承租人签订更新协议，并明确合理的回搬或者补偿安置方案；签约比例达到百分之95%以上的，协议方可生效。
对于建筑结构差、功能不全的公有旧住房，确需保留并采取成套改造方式进行更新，需要调整产权和使用部位的，调整方案应当充分征求公房承租人意见，并报房屋管理部门同意。公房产权单位应当与公房承租人签订调整协议，并明确合理的补偿安置方案。签约比例达到95%以上的，协议方可生效。
公房承租人拒不配合拆除重建、成套改造的，公房产权单位可以向区人民政府申请调解；调解不成的，区人民政府可以依法作出决定。公房承租人对决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在决定规定的期限内又不配合的，由作出决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。
更新区域内项目的用地性质、容积率、建筑高度等指标，在保障公共利益、符合更新目标的前提下，可以按照规划予以优化。
对零星更新项目，在提供公共服务设施、市政基础设施、公共空间等公共要素的前提下，可以采取转变用地性质、按比例增加经营性物业建筑量、提高建筑高度等鼓励措施。
旧住房更新可以按照规划增加建筑量；所增加的建筑量在满足原有住户安置需求后仍有增量空间的，可以用于保障性住房、租赁住房和配套设施用途。
在本市历史建筑集中、具有一定历史价值的地区、街坊、道路区段、河道区段等已纳入更新行动计划的历史风貌保护区域开展风貌保护，以及对优秀历史建筑进行保护的过程中，符合公共利益确需征收房屋的，按照国家和本市有关规定开展征收和补偿。
城市更新因历史风貌保护需要，建筑容积率受到限制的，可以按照规划实行异地补偿。
城市更新项目实施过程中新增不可移动文物、优秀历史建筑以及需要保留的历史建筑的，可以给予容积率奖励。
在优秀历史建筑的周边建设控制范围内新建、扩建、改建以及修缮建筑的，应当在使用性质、高度、体量、立面、材料、色彩等方面与优秀历史建筑相协调，不得改变建筑周围原有的空间景观特征，不得影响优秀历史建筑的正常使用。
此外，对于旧区改造、旧住房更新、“城中村”改造等，目前实践中计划编制、认定程序、项目实施等已有较为固定的操作模式，因此《条例》规定，对于上述更新类型，相关计划和实施等方面，本条例未作具体规定的，适用本市其他相关规定。
此次立法遵循坚持“区域更新、整体推进”的基本思路，通过一系列制度措施设计，更有效地整体激活城市空间、功能、产业、设施等发展全要素活力。这部法规的出台，意味着上海将从地方性法规层面，为有效推进城市更新工作，建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市，提供有力法治保障，上海城市更新工作自此有了更加权威、更高阶位的法规依据，城市更新工作也必将沿着法治的轨道依法实施。